樓市整體走勢

香港樓市在2025年上半年呈現先穩後升的態勢，7月份樓市表現尤為活躍，一手和二手成交量均顯著上升。根據最新數據，樓價已從2021年高位回落約三成，創近9年新低，但市場預期2025年全年樓價有望上升5%至10%。

市場成交表現

2025年上半年一手住宅市場錄得超過9,300宗成交，較2024年同期上升5%，創下2019年以來的6年新高。二手市場雖然交投相對疲弱，但7月份錄得4,233宗成交，已接近2023年3月樓市暢旺時的水平。

重點新盤項目

維港‧灣畔成為2025年最矚目的新盤項目，由中國海外、九龍倉、恒基地產及嘉華國際合作發展。首批103伙定價為折實均價29,628元，入場費達1,332.7萬元，成為今年開價最高的新盤。

新盤供應概況：

• 2025年預計有85個全新樓盤推出，總供應量達3.26萬伙
• 九龍東啟德地區續為供應重鎮，共6個新盤涉及4,959伙
• 新盤貨尾量達22,654個單位，創21年按季次高

發展商策略調整

面對高庫存壓力，發展商採取多元化銷售策略：

• 新地貨尾量最多達3,751伙，推出NOVO LAND、SIERRA SEA等大型項目
• 恒基地產貨尾3,260伙，紅磡THE HADDON等項目銷情不理想
• 部分項目如康城GRAND SEASONS輕微加價3.6%，顯示局部地區已找到價格支撐點

負資產情況

截至2025年第一季，負資產住宅按揭貸款錄得40,741宗，按季增加6.1%，為22年來新高。但業界分析指出：

• 大部分屬高成數按揭，借款人還款能力相對穩定
• 銀行逾期還款比率僅約0.1%，距離系統性風險尚遠
• 實際情況並非數字顯示般嚴重

銀主盤情況

雖然負資產宗數創新高，但銀主盤存量僅約300個，反映香港樓市整體安全。業界認為這種”負資產多、銀主盤少”的現象屬正常，因為持有負資產的業主多為銀行職員或有穩定收入人士。

各區價格差距分析

根據最新市場數據，一手新盤與鄰近二手屋苑存在顯著價格差距：

港島區：

• 中西區：一手均價37,603元，二手16,385元，溢價130%以上
• 灣仔區：一手33,643元，二手15,000-18,000元，溢價80-120%
• 東區：一手30,410元，二手14,000-16,000元，溢價90-110%

九龍區：

• 九龍城區：一手25,000-35,000元，二手14,000-18,000元，溢價40-80%
• 油尖旺區：一手28,000-35,000元，二手16,000-20,000元，溢價40-75%
• 深水埗區：一手18,000-25,000元，二手12,000-15,000元，溢價30-60%

新界區：

• 沙田區：一手18,914元，二手13,000-16,000元，溢價20-40%
• 元朗區：一手12,000-15,000元，二手10,000-13,000元，溢價15-30%
• 屯門區：一手12,840元，二手9,000-12,000元，溢價最低僅15-25%

市場支撐因素

內地資金成中流砥柱：2025年上半年以普通話拼音登記的買家達6,128宗創新高，涉資559億元。發展商反映，內地客比重高的新盤銷情明顯較佳。

政策利好持續發酵：

• 按揭保險計劃放寬至樓價1,000萬元可做九成按揭
• 印花稅優惠範圍由300萬擴至400萬元
• 全面撤除樓市辣招效應逐步顯現

市場前景展望

業界普遍預測2025年樓市將呈現U型復甦走勢：

• 下半年有望好轉：隨著美國減息預期和內地刺激政策，市場信心逐步恢復
• 樓價溫和回升：預料全年升幅5-10%，豪宅表現可能更佳
• 成交量回復正常：全年一二手合計有望達5.3萬宗，較2024年增加10%

香港樓市正處於築底回升的關鍵階段，雖然面臨貨尾高企、撻訂增加等挑戰，但政策支持、資金流入和剛性需求為市場提供了穩定基礎。投資者應密切關注各區價格差距變化，以及發展商去庫存進度對後市的影響。